La gestione delle spese di pulizia negli affitti brevi rappresenta una delle principali criticità per chi si occupa di locazioni turistiche e, se sottovalutata, può trasformarsi in un grave errore gestionale che limita i profitti, penalizza la competitività e compromette la soddisfazione degli ospiti. La tendenza, piuttosto diffusa, è quella di applicare una tariffa di pulizia unica e fissa, indipendentemente dalla durata del soggiorno, una prassi spesso giustificata per semplificare il processo di prenotazione, ma che in realtà rischia di far perdere denaro al proprietario e generare malcontento negli affittuari.
La struttura dei costi di pulizia: il nodo della tariffa unica
Nel mondo degli affitti a breve termine, la tariffa di pulizia viene spesso addebitata come spesa extra rispetto al costo della notte. È consuetudine far pagare la pulizia al termine del soggiorno dell’ospite, anche se questo è di una sola notte o si protrae per una settimana o più. Questo comporta che, per brevi soggiorni, la spesa di pulizia può rappresentare una fetta molto rilevante del costo totale, penalizzando così sia l’ospite, che si vede gravato da un sovrapprezzo poco proporzionato, sia il proprietario, che rischia di ridurre la domanda a causa di un apparente costo finale elevato rispetto alla concorrenza.
Per esempio, nell’analisi pubblicata sul tema, emerge che in città come Milano, Roma o Venezia, la tariffa di pulizia per appartamenti di dimensioni medie varia generalmente tra 70 e 140 euro. Se questa somma viene applicata su un soggiorno di solo un paio di notti, può superare il prezzo stesso del pernottamento, vanificando la politica di prezzo aggressiva che spesso si adotta per riempire le date libere.
Effetti sulle prenotazioni e sulla percezione degli ospiti
Un errore ricorrente, quindi, è pensare di poter massimizzare il guadagno fissando una tariffa di pulizia che copra comodamente tutte le spese, senza tenere conto delle differenti dinamiche di mercato e delle esigenze dei diversi segmenti di clientela. Questo approccio comporta rischi concreti:
- Diminuzione del tasso di occupazione: un costo di pulizia sproporzionato rispetto al soggiorno scoraggia le prenotazioni brevi, che rappresentano invece il fulcro degli affitti turistici.
- Recensioni negative e percezione di scarsa trasparenza: l’ospite si percepisce penalizzato da una tariffa che appare come “nascosta” o ingiustificata, con ripercussioni sulla reputazione online.
- Difficoltà nelle strategie promozionali: aumentare la visibilità dell’annuncio tramite offerte per soggiorni brevi perde efficacia se le spese extra sono troppo rilevanti.
Al contrario, secondo esperti di settore, una struttura di prezzi più articolata e proporzionata, magari con una tariffa di pulizia calibrata sulla durata del soggiorno o con una soglia minima per soggiorni molto brevi, rappresenta la soluzione più efficace per evitare perdite nascoste e attrarre un maggior numero di ospiti.
Gestione fiscale delle spese di pulizia: attenzione alle deduzioni
Molti proprietari di case per affitti brevi sottovalutano un secondo grande errore: la mancata ottimizzazione fiscale delle spese di pulizia. In Italia, la possibilità di dedurre queste spese dipende dal regime fiscale scelto per dichiarare i redditi da locazione.
Sotto cedolare secca, la più gettonata grazie all’aliquota fissa al 21%, non è possibile dedurre specificamente le spese di pulizia, né altre spese vive relative alla gestione dell’immobile. Questo significa che, se si sostiene un costo rilevante per le pulizie, non si ha alcun beneficio fiscale diretto, riducendo così il reale guadagno netto sulla locazione.
Al contrario, scegliendo il regime ordinario IRPEF – spesso obbligatorio per chi possiede più immobili o vuole dedurre tutte le spese – è possibile portare in deduzione le spese documentate relative a pulizie, manutenzione e altri costi. Tuttavia, molti proprietari si affidano meccanicamente al regime più diffuso senza fare i calcoli, perdendo così la possibilità di ridurre il carico fiscale e ottimizzare la gestione dei costi.
Strategie per ridurre i costi e ottimizzare la gestione
La gestione intelligente delle spese di pulizia parte da una visione analitica e pragmatica dei propri costi. Gli errori più frequenti sono:
- Non stipulare accordi a forfait con imprese di pulizia, che permetterebbero di ottenere tariffe più vantaggiose su base mensile o stagionale.
- Acquistare prodotti di consumo al dettaglio invece che all’ingrosso, dilatando il costo medio delle pulizie e delle forniture essenziali per gli ospiti.
- Rinunciare a una gestione programmata della manutenzione, che permette di prevenire guasti e danneggiamenti e abbattere le spese straordinarie, spesso collegate anche alle attività di pulizia straordinaria.
È consigliabile integrare pratiche come le ispezioni regolari delle proprietà e la manutenzione preventiva, che non solo limitano la necessità di interventi costosi ma riducono anche la necessità di pulizie straordinarie. Inoltre, mantenere scorte ben organizzate di prodotti e materiali per la pulizia aiuta ad abbattere i costi fissi e garantisce un servizio omogeneo agli ospiti, migliorando la reputazione della proprietà sui portali specializzati.
Gestione dinamica dei prezzi
Un ulteriore errore è la mancata adozione di una gestione dinamica dei prezzi. Chi affitta deve imparare a variare la tariffa di pulizia in funzione delle richieste di mercato, della stagionalità, degli eventi e delle abitudini dei viaggiatori. In alcuni casi, per soggiorni superiori a una certa soglia, può essere competitivo includere la pulizia nel prezzo o proporre tariffe scontate, fidelizzando così gli ospiti e garantendo un tasso di occupazione più stabile.
Competenze e burocrazia: l’importanza di un approccio professionale
Alla base di tutti questi errori c’è spesso la sottovalutazione della complessità gestionale degli affitti brevi. Un approccio “fai-da-te” può sembrare conveniente a prima vista, ma porta spesso a trascurare aspetti fiscali, burocratici e organizzativi, con conseguenze economiche anche significative. L’improvvisazione nella scelta dei fornitori di pulizie o la scarsa documentazione delle spese penalizzano sia il profitto sia la compliance normativa, aumentando il rischio di controlli e sanzioni amministrative.
Affidarsi a servizi di property management specializzati o a consulenti fiscali competenti si traduce invece in una gestione più efficiente, nella corretta deduzione dei costi ove possibile e in una reputazione più solida grazie a recensioni e commenti positivi derivanti dalla trasparenza delle tariffe.
In conclusione, l’errore più comune e costoso nella gestione delle spese di pulizia negli affitti brevi consiste in una gestione superficiale delle tariffe e delle strategie di ottimizzazione dei costi, oltre che di una mancata attenzione agli aspetti fiscali e normativi. Solo una gestione professionale, consapevole e dinamica permette di non perdere soldi, massimizzare la redditività e costruire una reputazione vincente nel mercato altamente competitivo degli affitti brevi.
