È abbastanza frequente che, durante la durata di un contratto di locazione, possano emergere circostanze per le quali l’inquilino si trova nella necessità di chiedere una riduzione dell’affitto. La legge italiana, in questo ambito, fornisce una disciplina specifica che tutela sia il conduttore sia il locatore. Le motivazioni che spingono a rinegoziare il canone possono essere di natura personale, economica o strettamente legate alle condizioni dell’immobile stesso.
La base giuridica per modificare il canone di locazione
Il principio cardine che regola i contratti di affitto è la vincolatività contrattuale: ciò significa che, una volta stipulato, il contratto deve essere rispettato da entrambe le parti. Tuttavia, la legge permette ai contraenti di modificare le condizioni originarie qualora vi sia un nuovo accordo, espresso liberamente e senza costrizioni, tra proprietario e inquilino. Non è possibile cambiare l’importo dell’affitto in modo unilaterale; serve sempre il reciproco consenso, formalizzato attraverso una scrittura privata, ovvero un documento che sancisce la nuova intesa raggiunta tra le parti. La modifica, per essere valida a tutti gli effetti, deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate, ma la procedura è semplice e, nel caso di riduzione del canone, esente da imposta di registro.
Quando è possibile richiedere la riduzione: i casi previsti
Esistono diversi scenari in cui l’inquilino può legittimamente chiedere una diminuzione del canone:
: Eventi come la perdita del lavoro o un’importante diminuzione del reddito sono tra le motivazioni più frequenti. L’affittuario, in questi casi, può proporre al proprietario una rinegoziazione del trattamento economico, illustrando la propria situazione e cercando una soluzione condivisa. Va tuttavia notato che il proprietario non è obbligato ad accettare queste richieste, e la riduzione si verifica solo in presenza di accordo. : Qualora l’abitazione presenti difetti sopravvenuti che impediscono o limitano il pieno godimento dell’immobile – come danni strutturali, problemi di umidità, o carenze degli impianti evidenti solo dopo la stipula del contratto – il locatore è obbligato ad accettare la riduzione del canone. È importante che tali vizi siano occulti e non riscontrabili con normale diligenza al momento della firma, e che non siano stati dichiarati dal proprietario. In tal caso viene riconosciuto un diritto legale dell’inquilino di vedere adeguato il canone alle nuove circostanze. : Cambiamenti normativi, emergenze sanitarie o calamità naturali possono alterare le condizioni economiche di una zona, e talvolta portano le parti a rinegoziare spontaneamente il canone pur in assenza di obblighi imposti dalla legge. Questi accordi sono comunque leciti se sottoscritti da entrambe le parti.
In qualsiasi circostanza, la condizione fondamentale resta il consenso reciproco; senza tale accordo, né l’inquilino né il proprietario possono pretendere in via unilaterale la modifica dei termini originari del contratto.
Registrazione, validità fiscale e prova dell’accordo
La riduzione del canone può essere formalizzata con una semplice scrittura privata tra le parti. Secondo le norme dell’Agenzia delle Entrate, la registrazione dell’accordo non è obbligatoria, ma estremamente raccomandata per ragioni fiscali e probatorie. La registrazione avviene tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla modifica; ciò assicura la validità dell’accordo anche ai fini dell’opponibilità al Fisco.
Alternativamente, l’accordo può non essere registrato, ma deve essere dotato di data certa: questa condizione è indispensabile per dimostrare la veridicità e l’efficacia della riduzione, evitando contestazioni fiscali e accuse di elusione. Senza data certa, il rischio è che il Fisco possa considerare il canone originario quale base imponibile e richiedere la tassazione su quel valore, anche se le parti hanno effettivamente concordato una cifra inferiore.
La presenza della data certa tutela i contraenti anche in caso di litigi o contenziosi: rappresenta la prova in giudizio della reale volontà delle parti e della modifica intervenuta sul canone.
Conseguenze del mancato accordo e tutela dell’inquilino
Se il proprietario rifiuta la richiesta di riduzione in assenza di motivi oggettivi e l’inquilino non riesce a pagare l’importo stabilito dal contratto, può incorrere nella cosiddetta morosità. Al superamento dei venti giorni di ritardo nel pagamento di una quota mensile, il locatore ha la facoltà di avviare la procedura di sfratto per morosità, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano legale ed abitativo. Il rapporto deve quindi essere gestito con grande attenzione, cercando sempre di privilegiare la via dell’accordo e della soluzione condivisa rispetto alla rottura del rapporto contrattuale.
In presenza di vizi occulti dell’immobile, invece, la legge impone al proprietario la revisione del canone, e l’inquilino può avanzare anche una richiesta giudiziale, qualora non ottenga il dovuto riscontro. In questi casi, la giurisprudenza è generalmente favorevole al conduttore e mira a ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali.
È opportuno sottolineare che, per i contratti soggetti a normativa speciale (come quelli a canone concordato o calmierato), la facoltà di modifica del canone deve comunque rispettare le condizioni e i limiti definiti dalle disposizioni specifiche in materia.
Procedure pratica per chiedere e ottenere la riduzione
Come avviare la richiesta
L’inquilino che intende chiedere la riduzione dell’affitto deve:
- Comunicare formalmente al proprietario la propria situazione e le motivazioni della richiesta (variazione di reddito, vizi dell’immobile, ecc.).
- Dialogare e negoziare la nuova cifra prevista per il canone di locazione.
- Formalizzare la modifica in scrittura privata, con data certa, indicante esplicitamente la nuova somma e la durata della riduzione (temporanea o definitiva).
- Registrare il nuovo accordo presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello RLI, entro 30 giorni dalla sottoscrizione. In alternativa, archiviare il documento in modo che sia opponibile anche senza registrazione, assicurandosi la data certa.
Documenti e attenzione alle norme
Il facsimile del contratto integrativo va custodito insieme agli altri documenti relativi al contratto originario. In caso di controlli, la correttezza delle operazioni svolte in conformità alla normativa fiscale e civilistica consente di evitare contestazioni e penalità.
Ricordiamo che, per chiudere il contratto e procedere a un nuovo accordo, valgono gli stessi criteri della rinegoziazione: consenso reciproco, formalizzazione scritta e, nei casi previsti, registrazione fiscale della modifica. Può essere utile leggere anche la voce di Wikipedia relativa al locazione per approfondire i principi giuridici sottesi alle modifiche dei contratti di affitto.
In conclusione, una riduzione dell’affitto può essere richiesta e ottenuta nei casi previsti dalla legge, ma solo attraverso accordo tra le parti e con l’osservanza scrupolosa delle procedure di documentazione e registrazione richieste. Il rispetto della normativa, della trasparenza e della collaborazione tra locatore e conduttore resta la migliore garanzia per tutelare i propri diritti e prevenire controversie future.
