Il rifacimento della facciata di un edificio rappresenta una delle più importanti e onerose operazioni di manutenzione straordinaria in ambito condominiale. Non si tratta soltanto di una questione estetica: la facciata svolge un ruolo strutturale nell’edificio, incide sulla sicurezza, sull’isolamento termico e acustico, sulla protezione dagli agenti atmosferici, oltre a influenzare il valore commerciale delle singole unità immobiliari. Per questi motivi la legge disciplina in modo preciso come devono essere ripartite le spese necessarie, al fine di garantire equità e trasparenza tra tutti i proprietari coinvolti.
Il quadro normativo di riferimento
La disciplina della ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata si trova principalmente nel Codice Civile, in particolare negli articoli 1117 e 1123. Il primo stabilisce che la facciata è una delle parti comuni dell’edificio, mentre il secondo individua il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e il godimento di queste parti. Secondo l’articolo 1123, le spese per la conservazione delle parti comuni, tra cui la facciata, devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (c.d. millesimi), salvo che non sussistano convenzioni diverse deliberate in assemblea condominiale e verbalizzate in modo corretto parti comuni .
Questo principio risponde a un’esigenza di equità nel bilancio condominiale: chi possiede un’unità immobiliare più ampia o di maggior valore partecipa in misura maggiore alle spese necessarie a tutelare e mantenere il decoro, la funzionalità e la sicurezza dell’intero stabile. I millesimi sono riportati nella rispettiva tabella allegata al regolamento condominiale e sono calcolati secondo dati oggettivi quali metratura, destinazione d’uso, luminosità, piano e ubicazione.
Casi particolari e deroghe: quando cambiano le regole
Non sempre la ripartizione avviene in modo uniforme per tutte le spese riguardanti la facciata. L’articolo 1123, infatti, prevede alcune eccezioni:
- Spese legate a beni o servizi utilizzati in modo diverso dai singoli condomini: se, ad esempio, una parte della facciata serve solo determinati proprietari (come un avancorpo accessibile a una sola scala), i costi relativi possono essere attribuiti a chi effettivamente ne trae vantaggio.
- Lavori che costituiscono innovazioni: quando si interviene in modo da apportare modifiche significative alla facciata (come l’aggiunta di cappotti termici, rifiniture di pregio o cambiamenti strutturali) la disciplina normativa può prevedere criteri particolari di riparto se deliberati dall’assemblea ai sensi dell’art. 1127 Codice Civile .
- Accordi assembleari specifici: il condominio può prevedere, con delibera approvata secondo le maggioranze richieste per legge e accettata da tutti gli interessati, una diversa ripartizione rispetto a quella dettata dai millesimi. Questo deve essere espressamente formalizzato nel regolamento.
Per evitare controversie è indispensabile che ogni modifica, anche temporanea, dei criteri di ripartizione venga precisata con chiarezza nei verbali assembleari o, meglio, integrata nel regolamento di condominio.
Fasi della delibera e diritti dei singoli condomini
La decisione di rifare la facciata è normalmente assunta dall’assemblea condominiale, su proposta dell’amministratore o di almeno un sesto dei condomini. È necessaria la doppia maggioranza: di almeno la metà dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi (maggioranza qualificata). Anche chi si oppone o si astiene nella votazione è tenuto, a legge vigente, a partecipare alle spese, a meno che impugni la delibera in tempi e modi previsti (si veda la Corte di Cassazione n. 20003/2020) .
Successivamente:
- L’amministratore richiede preventivi e li sottopone all’assemblea per l’approvazione definitiva;
- Vengono dettagliati tempi, modalità di pagamento e rateizzazione delle spese;
- In caso di mancato pagamento, l’amministratore ha diritto ad avviare azioni esecutive (decreti ingiuntivi, pignoramenti, ecc.), avendo titolo di credito privilegiato rispetto ad altre obbligazioni personali del condomino inadempiente.
È importante ricordare che il beneficio della spesa ricade su tutte le unità immobiliari, anche quelle locate o non abitate: il soggetto obbligato al pagamento rimane il proprietario dell’immobile, salvo accordi interni diversi (ad es. tra proprietario e inquilino).
Elementi “speciali”: balconi, parapetti e casi complessi
Nel computo delle spese relative alla facciata occorre prestare particolare attenzione ad elementi quali balconi, parapetti, frontalini, elementi decorativi, che spesso generano dubbi interpretativi:
- I balconi aggettanti (che sporgono sulla facciata e costituiscono prolungamento dell’unità privata) tendenzialmente sono di proprietà individuale, ma i loro rivestimenti, frontalini e sottobalconi possono essere considerati ornamentali comuni e quindi ripartiti fra tutti.
- I balconi incassati nella struttura, analogamente ad altri elementi come parapetti e cornici, sono solitamente parte integrante della facciata e quindi la spesa per il loro rifacimento è comune.
- La giurisprudenza distingue tra interventi finalizzati alla funzionalità e quelli al decoro: solo quest’ultimi possono rientrare a pieno titolo nelle spese “facciata”.
Per ogni dubbio, è sempre consigliabile una consulenza tecnica specialistica e la verifica della documentazione condominiale, anche in considerazione dei possibili benefici fiscali come il Bonus Facciate o le detrazioni per la riqualificazione energetica, che possono incidere sulle modalità di pagamento e sugli equilibri interni del condominio.
Le spese per il rifacimento della facciata rappresentano quindi una voce fondamentale nel bilancio e nella vita di ogni condominio. Comprendere i criteri e la normativa che ne regolano la ripartizione è essenziale per il rispetto dei diritti di tutti i proprietari e per garantire trasparenza, efficienza e valore nel tempo all’edificio.
