Quando si possiede un immobile in cui non si è residenti, questo viene classificato ai fini fiscali come “seconda casa”, a prescindere dal fatto che lo si utilizzi saltuariamente, sia affittato, sfitto o anche completamente disabitato. La residenza, infatti, è il criterio determinante per stabilire chi debba versare l’IMU (Imposta Municipale Unica) e in quali casi sia possibile ottenere esenzioni o riduzioni. In Italia, le regole sull’IMU sono precise e le differenze tra prima e seconda casa incidono notevolmente sulle imposte dovute.
Definizione fiscale della seconda casa e impatto sulla tassazione
Secondo la normativa attuale, ogni immobile che non rappresenta la dimora abituale e la residenza anagrafica del proprietario viene tassato come seconda casa. Tale classificazione determina un obbligo di pagamento dell’IMU, senza eccezioni automatiche per il semplice possesso o disuso dell’immobile. Anche una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” ma in cui non si risiede più, diventa ai fini IMU una seconda casa, e dunque si deve pagare l’imposta.
La distinzione tra abitazione principale e seconda casa non riguarda la categoria catastale, tranne il caso specifico delle abitazioni “di lusso” (categorie catastali A1, A8, A9), le quali pagano IMU in ogni caso. L’esenzione totale dall’IMU si applica solo se:
- l’immobile è la residenza anagrafica del contribuente;
- l’abitazione è la dimora abituale della persona e del suo nucleo familiare;
- non è classificata come casa di lusso.
Se manca anche uno solo di questi requisiti, la casa è considerata seconda casa a tutti gli effetti, con l’obbligo di versamento dell’IMU perlomeno per la quota parte attribuibile in base alla proprietà. Se si risiede formalmente nella casa ma non vi si dimora di fatto, ai fini fiscali si perde il diritto all’esenzione e l’imposta è dovuta comunque.
Conseguenze del mancato pagamento dell’IMU sulla seconda casa
L’obbligo di versare l’IMU nasce il 1 gennaio di ogni anno per chiunque sia proprietario, un titolare di usufrutto, uso o abitazione, superficie, oppure chi abbia il diritto di enfiteusi. L’imposta è calcolata in base alla rendita catastale dell’immobile e all’aliquota decisa dal Comune dove si trova la casa. Le aliquote per le seconde case sono generalmente più elevate rispetto a quelle stabilite per l’abitazione principale.
Chi non paga l’IMU pur essendo obbligato rischia:
- Accertamento fiscale da parte dell’ente locale;
- Sanzioni pecuniarie con maggiorazioni progressive al trascorrere del tempo;
- Interessi di mora;
- Nei casi di dichiarazioni false o tentativi di aggirare la normativa, provvedimenti penali.
Il tentativo di attribuire a una seconda casa la residenza solo in modo formale, senza che questa sia effettivamente la dimora abituale, viene facilmente smascherato in sede fiscale. La Corte di Cassazione, con diverse sentenze recenti, ha ribadito che nel caso di controlli sarà considerata abitazione principale solo quella in cui coesistano residenza anagrafica e dimora reale.
Esenzioni, riduzioni e casi particolari
Vi sono alcune circostanze specifiche in cui si può ottenere una riduzione o addirittura un’esenzione dal pagamento dell’IMU anche per chi non risiede nella seconda casa:
- Immobili inutilizzabili o inagibili: solo in questi casi, se riconosciuti ufficialmente dal Comune, è possibile chiedere la riduzione dell’IMU fino al 50%, presentando idonea documentazione tecnica e, in alcuni casi, autocertificazione. Una casa semplicemente disabitata ma agibile non ha diritto ad alcuna riduzione automatica.
- Immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta (genitori-figli): in presenza di specifici requisiti (ad esempio registrazione del contratto e residenza dell’utilizzatore nell’immobile), l’IMU può essere ridotta del 50%.
- Divorzio o separazione: la casa assegnata al coniuge separato può essere considerata abitazione principale solo per l’assegnatario. L’altro coniuge (proprietario non residente) resterà tenuto a pagare l’IMU per la quota di spettanza.
Altre agevolazioni o esenzioni possono valere per immobili di particolari categorie catastali o per tipologie di utilizzo previste dalla legge. È importante ricordare che in ogni caso, un immobile “seconda casa” situato nel medesimo Comune dove si trova già la prima casa, resta soggetto all’aliquota prevista per la seconda casa, a meno che non si trasferiscano ufficialmente residenza e dimora abituale nell’immobile stesso.
Verifiche, controlli e rischi
I Comuni effettuano frequentemente controlli incrociando i dati catastali, anagrafici e quelli presentati nella dichiarazione IMU. La residenza anagrafica deve coincidere con la dimora abituale:
- Il solo cambio formale all’anagrafe non basta se la persona non abita stabilmente nell’immobile.
- In caso di contestazione sarà onere del contribuente dimostrare di vivere realmente nell’abitazione dichiarata come principale, tramite la produzione di documenti (utenze, contratti di lavoro, iscrizioni scolastiche, visite mediche, ecc.).
La legge italiana segue la definizione di residenza secondo il Codice Civile e la giurisprudenza fiscale: essa coincide con il luogo in cui il soggetto ha la sua dimora abituale. Di conseguenza, la residenza “fittizia” dichiarata solo per non pagare l’IMU sulla seconda casa è perseguibile.
Chi mantiene una seconda casa senza residenza, senza i requisiti sostanziali richiesti dalla normativa, rischia di vedersi accertare l’omesso pagamento dell’imposta. Le sanzioni possono essere molto pesanti e, in caso di dichiarazioni false, si può andare incontro anche a cause penali.
Consigli pratici per i proprietari
Alla luce di queste considerazioni, chiunque possieda un secondo immobile deve valutare attentamente la propria posizione fiscale. Se si desidera trasformare la casa in “prima casa” e ottenere l’esenzione IMU, è obbligatorio non solo trasferire la residenza anagrafica ma vivere effettivamente nell’immobile, assicurandosi che vi sia anche la dimora abituale. Soluzioni meramente formali espongono a controlli fiscali e rischi di sanzioni. Per casistiche particolari e in presenza di dubbi interpretativi, è consigliabile rivolgersi a un professionista abilitato.
Le regole sulla tassazione della seconda casa sono stringenti e basate sulla realtà dell’utilizzo dell’immobile: solo laddove vi sia coincidenza reale di residenza e dimora abituale sarà possibile legittimamente non pagare l’IMU. In caso contrario, la legge non lascia spazio a interpretazioni e prevede il pagamento regolare dell’imposta, anche per gli immobili seconda casa non utilizzati o lasciati disabitati.
