In Italia, la normativa che disciplina il pagamento dell’IMU negli immobili su cui grava un diritto di usufrutto è chiara e non lascia spazio a dubbi interpretativi. In presenza di tale diritto reale, emerge frequentemente un interrogativo su chi tra il nudo proprietario e l’usufruttuario sia tenuto agli adempimenti fiscali relativi all’imposta municipale unica. È fondamentale conoscere le regole specifiche in modo da evitare errori o omissioni che possano generare sanzioni o controversie.
Chi è l’obbligato al pagamento dell’IMU quando esiste un usufrutto
La legge italiana stabilisce in modo inequivocabile che il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU è chi possiede il bene “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”. Nel caso specifico degli immobili concessi in usufrutto, il diritto di godimento e gestione della casa spetta interamente all’usufruttuario, anche se la proprietà resta in capo al nudo proprietario. L’usufruttuario, dunque, è il soggetto passivo dell’imposta: spetta a lui occuparsi del pagamento dell’IMU, a prescindere dal fatto che abbia ricevuto la casa in donazione o compravendita, e persino quando l’usufrutto riguarda solo una quota del bene.
Questa regola rimane invariata per tutte le situazioni in cui il diritto reale di usufrutto viene costituito, inclusi i rapporti tra genitori e figli, dove il genitore può trasferire la nuda proprietà mantenendo per sé l’usufrutto, oppure concederlo al figlio per facilitare l’accesso all’abitazione.
Le eccezioni: i casi di esenzione e quando l’IMU non è dovuta
La normativa prevede una precisa eccezione che riguarda gli immobili destinati ad abitazione principale. Se l’usufruttuario utilizza la casa come propria residenza anagrafica e come dimora abituale, può beneficiare dell’esenzione IMU, purché l’immobile non rientri tra le categorie catastali considerate di lusso (tipologie A/1, A/8 e A/9). In questi casi, anche per gli usufruttuari, si applica il regime di esenzione previsto dalla legge per la “prima casa”.
Altre situazioni particolari
- Se l’appartamento rimane vuoto oppure l’usufruttuario vive in un’altra abitazione, l’esenzione non opera e il pagamento dell’IMU sarà obbligatorio.
- Se l’immobile viene concesso in locazione, la responsabilità del pagamento dell’IMU resta comunque in capo all’usufruttuario, non all’inquilino né tantomeno al nudo proprietario.
- Nel caso in cui il diritto di usufrutto sia condiviso tra più soggetti, ognuno di essi deve versare l’IMU in proporzione alla propria quota di usufrutto, senza che il nudo proprietario sia coinvolto nell’obbligazione fiscale.
È importante chiarire che, anche se l’IMU è un’imposta comunale, la definizione dei soggetti tenuti al pagamento deriva da leggi nazionali (come la legge 160/2019), che ne regolano uniformemente l’applicazione su tutto il territorio italiano.
Compiti e responsabilità dell’usufruttuario
L’usufruttuario assume tutti gli obblighi fiscali relativi all’immobile, inclusa la dichiarazione ai fini IMU presso il Comune competente. La legge dispone che i debiti derivanti dall’omesso o parziale pagamento dell’imposta restino a suo carico: il nudo proprietario non può essere chiamato a rispondere nei confronti del fisco per eventuali inadempienze dell’usufruttuario.
La gestione dell’immobile in regime di usufrutto comporta anche altri doveri: l’usufruttuario deve mantenere il bene in buono stato, provvedere alle riparazioni ordinarie e può perfino concederlo in locazione, beneficiando dei relativi canoni. Tuttavia, a prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile, l’obbligo IMU è sempre suo, a meno che sussista una delle cause di esenzione descritte sopra.
Scadenze e adempimenti previsti per l’IMU
Per l’anno 2025, le scadenze IMU sono identiche per tutti i possessori di immobili, usufruttuari inclusi: l’acconto deve essere versato entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento deve essere effettuato mediante gli strumenti previsti dalla normativa (modello F24, bollettino postale, oppure gli strumenti digitali messi a disposizione dai Comuni).
Cosa fare in caso di cambiamento dell’usufrutto
Qualora si verifichi la cessazione del diritto di usufrutto, è necessario comunicare prontamente la variazione al Comune, procedendo agli adeguamenti della posizione fiscale. In mancanza di tali adempimenti, potrebbero sorgere complicazioni riguardo la corretta imputazione dei debiti tributari e la responsabilità nei confronti dell’ente locale.
Riassumendo, in presenza di un usufruttuario su un immobile, ciò che conta ai fini IMU non è la titolarità formale della proprietà, ma il reale diritto di godimento derivante dall’usufrutto. Solo l’usufruttuario quindi è obbligato a pagare l’IMU, salvo i casi di esenzione connessi all’abitazione principale, come dettagliato nella legislazione italiana e illustrato nelle principali fonti specializzate.
