Concedere una casa in comodato d’uso gratuito ad un figlio oppure ad un genitore rappresenta una soluzione piuttosto diffusa in Italia, ma ciò comporta specifiche conseguenze dal punto di vista della IMU (Imposta Municipale Unica). Comprendere chi debba pagare la tassa e quando si può ottenere una riduzione o l’esenzione è fondamentale sia per il proprietario che per il beneficiario dell’immobile. La disciplina è regolata da recenti disposizioni legislative e da chiarimenti ministeriali che ne hanno definito con precisione i presupposti.
La normativa sulla casa concessa in comodato d’uso gratuito a figli o genitori
Per la casa data in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (ovvero figli e genitori), la legge stabilisce una significativa agevolazione in merito al pagamento dell’IMU. Secondo l’articolo 1, comma 747, lettera c) della Legge 160 del 2019, la base imponibile IMU viene ridotta del 50% per le abitazioni concesse in comodato che siano di proprietà di persone fisiche e non rientrino nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (che corrispondono rispettivamente a abitazioni di lusso, ville e castelli), esclusi quindi gli immobili di pregio.
È importante sottolineare che il beneficio riguarda esclusivamente gli immobili concessi da proprietari (i cosiddetti comodanti) a figli o genitori. Nel caso in cui venga meno il comodatario per decesso, la riduzione può continuare a favore del coniuge superstite solo se nel nucleo familiare sono presenti figli minori.
Requisiti per la riduzione IMU sulla casa concessa in comodato d’uso
La riduzione del 50% sulla base imponibile IMU non è automatica ma richiede il rispetto di requisiti precisi:
- Il comodante (proprietario che concede l’immobile) deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato.
- Il comodatario (figlio o genitore che riceve l’immobile) deve a sua volta avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’abitazione ricevuta.
- Il comodante non può possedere altri immobili in Italia ad eccezione di una sola ulteriore abitazione, che deve essere situata nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato, adibita a propria abitazione principale e non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
- Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Senza il rispetto di questi requisiti, non si può beneficiare della riduzione previsto dalla normativa. Tutti i requisiti devono essere dichiarati nella consueta dichiarazione IMU, da presentare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Chi deve pagare l’IMU: proprietario o beneficiario?
In regime di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, l’obbligo del pagamento dell’IMU ricade generalmente sul proprietario (comodante) dell’immobile, cioè colui che concede la casa. Di norma, il comodatario, salvo diversi accordi interni tra le parti che possono stabilire chi materialmente effettua il pagamento, non ha obbligo diretto nei confronti del fisco.
In ogni caso, per l’applicazione della riduzione, il comodante deve anche presentare la dichiarazione IMU all’ente comunale, attestando il possesso di tutte le condizioni necessarie per ottenere la riduzione o l’esenzione dalla tassa sulla casa.
Dal punto di vista fiscale, il comodante sarà quindi chiamato a versare l’IMU calcolata sulla base imponibile ridotta del 50%, mentre il comodatario continuerà a godere del diritto di abitazione sull’immobile concesso in uso gratuito.
Esenzione IMU: quando si può non pagare
L’esenzione totale dall’IMU sulla casa data in comodato d’uso tra genitori e figli è molto rara. La regola generale prevede solamente la riduzione del 50% della base imponibile. Tuttavia, l’esenzione IMU può verificarsi solo in specifici casi come:
- Quando la casa familiare viene assegnata al genitore che ha in affido un figlio in seguito a separazione o divorzio.
- Se il Comune dichiara l’immobile inagibile o inabitabile, con relativa certificazione.
In generale, invece, la riduzione della base imponibile è la principale agevolazione prevista dalla legge per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a figli o genitori. Per quanto riguarda la situazione della prima casa, ricordiamo che l’abitazione principale del proprietario è sempre esente da IMU, a condizione che non rientri nelle categorie catastali sopra indicate e che vi sia la residenza anagrafica.
Nel caso in cui il proprietario possegga più abitazioni nel territorio italiano (ad eccezione dell’altra casa posta sempre nello stesso Comune e destinata a sua residenza principale), decade il diritto alla riduzione IMU per l’immobile dato in comodato.
Obblighi di registrazione del contratto di comodato
Per ottenere la riduzione, il contratto di comodato deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è essenziale affinché il Comune possa verificare il rispetto dei criteri stabiliti dalla legge. La registrazione comporta il pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro, oltre ai tributi speciali e alle marche da bollo.
In assenza della registrazione formale, il beneficio della riduzione IMU non può essere riconosciuto.
Utilizzo dell’immobile e residenza anagrafica
Sia il proprietario che il beneficiario devono essere in regola con la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile oggetto del comodato. Non basta concedere la casa a un figlio o un genitore: entrambi devono risiedere nel Comune dove si trova l’abitazione e utilizzare rispettivamente gli immobili come prima casa e come principale dimora, pena la decadenza del beneficio fiscale.
Questo aspetto è stato ribadito anche dai chiarimenti del MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze), che ha precisato il ruolo della residenza ai fini dell’applicazione dell’agevolazione sull’IMU.
Cos’è il comodato d’uso gratuito: definizione giuridica
Il comodato d’uso gratuito è disciplinato dall’articolo 1803 del Codice Civile italiano e rappresenta il contratto attraverso il quale una parte concede all’altra una cosa mobile o immobile affinché la utilizzi per un certo periodo o per un certo uso, con obbligo di restituzione alla scadenza. Si tratta di un contratto essenzialmente a titolo gratuito, cioè senza corrispettivo economico, il che lo distingue dall’affitto.
In ambito immobiliare, il comodato viene frequentemente utilizzato all’interno di nuclei familiari per favorire la sistemazione abitativa di figli o genitori, offrendo al contempo l’accesso alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.
Casi particolari e perdita del diritto alla riduzione IMU
In alcune situazioni particolari, come la mancanza di registrazione del contratto, la possessione di altri immobili da parte del proprietario, il trasferimento della residenza fuori dal Comune, o l’utilizzo della casa concessa in comodato come seconda abitazione, il diritto alla riduzione della base imponibile IMU decade. Inoltre, se l’immobile viene concesso a parenti diversi da figli o genitori (ad esempio a nipoti, fratelli, zii), non si applica il beneficio.
Domande frequenti su IMU e comodato d’uso gratuito
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Un figlio che riceve la casa dal genitore in comodato è esente da IMU?
No, l’esenzione totale non è prevista. Il proprietario può godere della riduzione del 50% solo se sono rispettati tutti i requisiti. -
La registrazione del contratto di comodato è obbligatoria?
Sì, è indispensabile per accedere all’agevolazione fiscale. -
Se il proprietario possiede altri immobili, spetta comunque la riduzione?
No, salvo una sola ulteriore abitazione situata nello stesso Comune e adibita a propria residenza. -
L’esenzione IMU vale per le case di lusso?
No, le case in categoria A/1, A/8, A/9 sono escluse da ogni agevolazione.
Per concludere, il comodato d’uso gratuito rappresenta uno strumento contrattuale molto utile all’interno delle famiglie italiane, ma la normativa sull’IMU pone dei paletti precisi. Soltanto rispettando gli stringenti requisiti di legge – residenza, possesso di un solo altro immobile come prima casa, registrazione del contratto – è possibile accedere alla significativa riduzione della tassa. La corretta imputazione dell’IMU incombe sul proprietario che deve fare attenzione anche agli adempimenti dichiarativi previsti annualmente. Tutto ciò garantisce trasparenza fiscale e agevolazioni concrete a chi si trova a gestire immobili dati a parenti in comodato d’uso gratuito.
