Quando si decide di affittare una casa e si punta a utilizzare il canone concordato, diventa fondamentale comprendere chi calcola realmente il prezzo e quale sia la procedura ufficiale per la determinazione dell’importo mensile richiesto al futuro inquilino. A differenza del canone libero, che viene stabilito esclusivamente tra locatore e conduttore, quello concordato è regolato da precisi accordi territoriali promossi tra Comuni e principali associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi fissano dei limiti di prezzo e delle modalità di calcolo, così da contribuire alla stabilità del mercato degli affitti e consentire una maggiore accessibilità abitativa nei centri urbani.
Il ruolo degli accordi territoriali e delle associazioni di categoria
La definizione del prezzo nel canone concordato non è frutto di una trattativa individuale, ma viene regolamentata dagli accordi territoriali che ogni Comune stipula con le rappresentanze dei locatori e degli affittuari. Questi accordi stabiliscono per ciascuna zona della città delle fasce di prezzo, dettando le tariffe minime e massime che possono essere richieste in rapporto alla tipologia dell’immobile, alla sua superficie catastale, allo stato di manutenzione, alla dotazione di servizi e alla classe energetica. Il canone viene quindi calcolato tramite l’applicazione di coefficiente di ponderazione, che tiene conto di tutti questi elementi, e della superficie dell’appartamento.
Le associazioni di categoria svolgono un ruolo chiave: non solo partecipano all’elaborazione degli accordi locali, ma spesso sono gli enti incaricati di fornire le attestazioni di congruità sul prezzo stabilito, indispensabili per beneficiare delle agevolazioni fiscali connesse al canone concordato. In certi casi, anche il Comune può offrire un servizio di calcolo e certificazione, oppure delegare la funzione presso sportelli locali convenzionati.
Procedura di calcolo e i parametri da considerare
La determinazione del canone concordato avviene in base al regolamento vigente nell’area in cui si trova l’immobile.
- Metratura: Il primo parametro da considerare è la superficie espressa in metri quadri. Negli accordi territoriali viene generalmente prevista una tariffa in euro per ogni metro quadro che, moltiplicata per la metratura dell’immobile, fornisce la base del calcolo.
- Zona e ubicazione: I Comuni suddividono il territorio in diverse zone tariffarie, attribuendo valori differenti a seconda della centralità, del livello di servizi disponibili e della domanda locale.
- Stato, piano, esposizione e servizi: Il prezzo può essere aumentato o ridotto secondo specifici coefficienti legati alla presenza dell’ascensore, alla panoramicità, all’arredamento e all’efficienza energetica.
- Classificazione energetica: Considerata nei coefficienti di aggiustamento, premiando gli immobili più efficienti e penalizzando quelli meno performanti.
- Durata della locazione: Il canone concordato prevede contratti di almeno tre anni, rinnovabili, con aumenti limitati solitamente all’indice ISTAT.
Il calcolo finale avviene moltiplicando la superficie dell’immobile per il valore euro/metro quadro indicato negli accordi territoriali corrispondenti alla zona. Il risultato può essere successivamente aggiustato tramite coefficienti stabiliti da accordo (es. per piano alto, presenza di balcone, ecc.). Un esempio tipico consiste in una tariffa di 9 euro al metro quadro: per un appartamento di 80 mq, l’affitto sarà di 720 euro mensili.
Puoi trovare i valori aggiornati consultando il sito web della tua città oppure affidandoti alle associazioni di categoria o ai consulenti immobiliari specializzati.
Chi fornisce l’attestazione e cosa verificare
Dopo aver calcolato il prezzo del canone concordato secondo gli accordi previsti nel tuo Comune, è necessario ottenere una attestazione di congruità. Questa certificazione, prevista dalla legge, viene emessa dalle principali associazioni dei proprietari (es. Confedilizia, UPPI, Assoedilizia) oppure da quelle degli inquilini (es. Sunia, Sicet, Uniat). Alcuni enti locali hanno creato sportelli dedicati o piattaforme online dove inserire i dati dell’immobile e ottenere l’attestazione in tempi rapidi, spesso dietro pagamento di una tariffa minima.
Le associazioni eseguono una verifica documentale, analizzano le planimetrie, la scheda catastale, le fotografie e le condizioni generali, confrontano i dati con quelli degli accordi e rilasciano la certificazione scritta, fondamentale per accedere agli sgravi fiscali previsti per questa tipologia di contratto. L’attestazione deve essere allegata al contratto di locazione al momento della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate o, in molti Comuni, direttamente online.
Strumenti di calcolo online e consigli utili
Oggi sono disponibili diversi calcolatori online, alcuni dei quali realizzati da enti pubblici e associazioni di categoria, che consentono di simulare il canone concordato in autonomia. Questi simulatori, pur offrendo una stima attendibile, non sostituiscono la verifica ufficiale ed è sempre necessario confrontare il dato calcolato con la documentazione richiesta dal Comune o dalle associazioni.
- Utilizza mappe dei prezzi ufficiali, come quelle rese disponibili dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
- Verifica sempre la congruità del prezzo tramite una delle associazioni riconosciute.
- Consulta le tariffe aggiornate e specifiche del tuo Comune sul sito istituzionale.
- Considera che il canone concordato è pensato per l’uso del bene come abitazione principale e che, per accedere alle agevolazioni fiscali, l’inquilino deve possedere determinati requisiti reddituali.
I parametri dell’Agenzia delle Entrate sono indicativi per stimare il valore di mercato, ma il canone concordato è vincolato agli accordi locali e può variare notevolmente da una città all’altra, persino tra quartieri diversi all’interno dello stesso Comune. In aggiunta, le condizioni dell’immobile (stato, piano, arredamento, riscaldamento, classe energetica) possono comportare significativi ritocchi al prezzo base.
Nei contratti a canone concordato sono previsti benefici fiscali rilevanti sia per il locatore (cedolare secca agevolata, IMU ridotta) sia per il conduttore (possibilità di ottenere il bonus affitto, in base al proprio ISEE), oltre a una maggiore stabilità del rapporto locativo.
Ricapitolando, la determinazione del prezzo con il canone concordato deriva dagli accordi territoriali tra Comune e associazioni, dall’attestazione di congruità rilasciata da enti autorizzati, dalla verifica dettagliata delle caratteristiche dell’immobile e dall’utilizzo di strumenti di calcolo affidabili. Solo in questo modo potrai affittare casa in modo sicuro, trasparente e conforme alla normativa italiana, garantendo sia ai proprietari che agli inquilini piena tutela e accesso alle agevolazioni previste dalla legge.
